Le kiosque

Cela y ressemble beaucoup et pourtant il existe deux régimes différents :

• un vice caché est un défaut de la chose qui en affecte l’usage normal.
• une servitude non apparente relève d’un régime propre à l’article 1638 du code civil.

Suivant l’importance de la servitude, le Juge devra en déduire si l’acheteur aurait ou non acheté s’il l’avait connue.

En fonction de cela, il pourra décider de la résiliation du contrat, de dommages ou rejeter l’action.

C’est donc l’information sur la décision d’acheter et dans l’appréciation de la motivation qui est en cause.

Mais à y bien réfléchir, les deux processus de décision sont proches (3^ème Chambre Civile Cour de Cassation 27.02.2013 n° 11-28783).

Hélas oui.

L’obligation de conseil a souvent un caractère absolu.

C’est le cas pour le Notaire qui doit garantir l’efficacité de l’acte juridique qui lui est confié.

Aussi doit-il le conseil même lorsque son client est d’une parfaite mauvaise foi.

3^ème Chambre Civile Cour de Cassation 30.01.2013 n° 11-26074.

Comment choisir entre réparation nature et réparation en argent ou par équivalent ?

Est-ce qu’il existe une hiérarchie entre ces deux modes ?

L’un serait principal et l’autre subsidiaire.

Bien malin sera celui qui le sait !

Cela semble être le cas en matière de bail.

La COUR DE CASSATION oblige le preneur qui souhaite engager la responsabilité du bailleur d’accepter l’offre de ce dernier d’exécuter en nature.

3^ème Chambre Civile COUR DE CASSATION 27.03.2013 n° 12-13734.

Le mécanisme est redoutable.

Un époux obtient une pension alimentaire, l’autre époux relève appel.

La condamnation étant exécutoire par provision, la pension doit être payée.

Un an après, la COUR réforme.

Non seulement son arrêt ne vaut que pour le futur mais la pension sera exigible tant que l’arrêt n’est pas définitif.

Pour cela, il est nécessaire d’obtenir la grosse de l’arrêt (l’arrêt accompagné de sa formule exécutoire), de le signifier à la personne adverse par huissier puis de faire courir le délai de pourvoi en cassation de deux mois.

Celui dont il est jugé qu’il ne devait pas la pension ne comprendra jamais d’avoir dû la payer, de ne pouvoir en demander le remboursement et d’avoir dû assumer cette pension pendant 3 / 4 mois après l’arrêt portant suppression !

La COUR DE CASSATION confirme régulièrement cette solution (1^ère Chambre Civile Cour de Cassation n° 12-11516).

Le combat a été acharné.

Les Notaires ont l’obligation de faire figurer des procurations en annexe de l’acte authentique ou de les déposer au rang de leur minute.

Et si le Notaire ne le fait pas ?

L’emprunteur malheureux a cru pouvoir trouver la réponse à ses soucis.

Après avoir hésité, la jurisprudence est maintenant fixée.

Le non respect de cette obligation ne fait pas perdre à l’acte son authenticité et donc sa force exécutoire.

1^ère Chambre Civile COUR DE CASSATION 19 février 2013 n° 12-13.076.

Cette question est très pratique et très pénible au point qu’une intervention législative serait souhaitable.

Lorsqu’un Notaire rédige un acte de vente, il lève un état hypothécaire.

Celui-ci peut ne faire apparaître aucun créancier.

Entre la levée de l’état hypothécaire et la signature de l’acte de vente, un délai de 15 jours ou d’un mois n’a rien d’anormal.

Et si entre temps, un créancier a inscrit une hypothèque ?

La raison voudrait que sur la publication de l’acte, le Notaire lève un nouvel état et qu’il ne paie que si le nouvel état est négatif et qu’il garde bien sûr les fonds pour une procédure de distribution si une inscription a été prise.

Ceci rend furieux le vendeur impatient de toucher son prix.

Il n’a pas envie d’attendre le résultat de la nouvelle demande d’état hypothécaire.

L’assureur des Notaires a admis que le Notaire ne lève pas un nouvel état.

D’où des sinistres à répétition avec des créanciers qui mettent en cause la responsabilité des Notaires lesquels, avec la bienveillance de la COUR DE CASSATION, renvoient à l’exercice du droit de suite.

La responsabilité du Notaire n’est donc pas engagée mais le droit de suite et le droit pour le créancier hypothécaire de faire vendre le bien hypothéqué en quelques mains qu’il soit.

Cela oblige le créancier à engager la saisie immobilière entre les mains de l’acquéreur lequel a pourtant régulièrement payé son prix de vente.

Imaginez sa colère lorsque, après avoir payé régulièrement le prix de vente, il lui est demandé de régler le montant de la créance hypothécaire !

C’est pourtant la solution qui est à l’instant présent applicable. Une intervention législative serait pertinente.

1^ère Chambre Civile COUR DE CASSATION 27 février 2013 n° 12-16891.

La COUR DE CASSATION a eu à se pencher sur une question amusante entre époux.

Est enclavé un terrain sans accès à une voie publique.

Si le terrain est un propre d’un époux et que le terrain séparant de la voie publique dépend de la communauté, l’époux peut-il revendiquer un état d’enclave pour son patrimoine propre et s’adresser par exemple à un autre voisin au motif que le trajet serait plus court ?

Pour la COUR DE CASSATION, le fonds appartenant propre à l’époux n’est pas enclavé.

Il est permis de s’interroger sur la situation où les époux auraient été séparés de biens.

Le bien propre du mari aurait-il été enclavé par le bien propre de l’épouse ?

3^ème Chambre Civile COUR DE CASSATION 6 février 2013 n° 11-21250.

Pour la plupart, le Droit est une science, pour d’autres un Art.

Comme tout professionnel, l’Avocat est tenu à une obligation et de plus en plus à une obligation de résultat.

Il va donner un Conseil.

Et s’il y a un doute ? Un risque ?

Une jurisprudence mal établie ?

Il doit alors informer son client de l’aléa, de l’incertitude de la décision proposée.

Donner le Conseil le moins incertain possible, le plus pertinent tout en admettant et en objectivant l’incertitude, tout est vraiment une question de curseur, d’analyse des avantages et des inconvénients et peut-être aussi de rédaction.

Il est permis d’insister sur la nécessaire modestie… des Avocats.

Chambre Civile COUR DE CASSATION 6 février 2013.