Le kiosque

Un partage ne nécessite pas un acte notarié lorsqu’il n’y a pas d’immeuble.

Par contre, lorsque le partage comprend un immeuble, il est d’usage d’indiquer que l’acte de partage est obligatoirement notarié.

Ceci est bien sûr vrai pour les modalités de publicité foncière.

Et seule la publicité au service dit de publicité foncière (l’ancienne conservation des hypothèques) donne l’opposabilité aux tiers.

En ce sens, seul l’acte notarié va donner un caractère effectif à l’acte.

Mais par contre, même en l’absence d’acte notarié, l’acte de partage sous seing privé a un effet juridique entre les signataires eux-mêmes.

Le défaut d’établissement d’un acte authentique n’affecte pas la validité de l’acte entre les signataires mais uniquement vis-à-vis des tiers.

1^ère Chambre Civile COUR DE CASSATION 24 octobre 2012 n° 11-19855

Sous certaines conditions démographiques, il est encore possible d’obtenir des créations de pharmacie par autorisation préfectorale.

Une pharmacie est-elle créée à la date où elle est autorisée ou à la date où elle est ouverte ?

Cette question s’est posée dans le cadre patrimonial.

L’autorisation préfectorale avait été donnée avant mariage sous un régime de communauté et la création était intervenue après.

La COUR DE CASSATION raisonne par rapport à la notion de fonds de commerce et estime que c’est l’ouverture au public qui fait naître la clientèle et qui va donner une valeur au fonds de commerce.

La pharmacie est donc considérée comme créée à la date de son ouverture effective.

1^ère Chambre Civile COUR DE CASSATION 4 décembre 2013 n° 12-28076.

La question des surfaces des logements est soumise en ce qui concerne les appartements à la fameuse loi CARREZ.

La question a été posée à une juridiction de savoir si une différence de surface dans une maison individuelle de 0.70 % pour la partie construite, de 1.6 % pour les terrasses est ou non constitutive d’une erreur ou d’une non-conformité ?

La COUR DE CASSATION a, dans le cas précis, renvoyé à l’appréciation dite souveraine de la juridiction de première instance laquelle avait estimé que les écarts modérés s’inscrivaient dans les tolérances admises par la profession de telle manière qu’il n’y avait pas d’erreur.

La COUR DE CASSATION a donc rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le propriétaire de l’ouvrage ainsi construit.

3^ème Chambre Civile COUR DE CASSATION 5 décembre 2012 n° 11-24499.

Il existe 3 moyens de mettre fin au contrat :

- le 1^er moyen est celui de l’article 1184 du code civil : la résolution du contrat est demandée en raison de son inexécution

- le 2^ème moyen est une création de la jurisprudence à savoir la possibilité pour celui qui s’estime victime d’un manquement grave de son co contractant de mettre un terme, par sa seule volonté, au contrat.

Dans ce cas de figure, c’est le Juge qui est l’arbitre de l’appréciation du caractère suffisant ou non du manquement grave et qui en tire les conséquences indemnitaires.

- la 3^ème solution est celle où le contrat prévoit ce cas de figure.

Il s’agit de la clause résolutoire explicitant dans quelles conditions et comment il peut être mis fin au contrat.

Lorsqu’une telle clause existe, elle trouve seule application.

Il n’est plus alors possible de faire appel à l’action de l’article 1184 du code civil ou à l’action autonome en rupture unilatérale pour manquement grave.

Les juristes discutent du fait de savoir si cette 3^ème solution est ou non vraiment autonome par rapport aux 2 premières ou si elle n’en est qu’une modalité d’aménagement.

Par contre, la solution est là : la clause résolutoire doit être appliquée dans son intégralité.

3^ème Chambre Civile COUR DE CASSATION 9 octobre 2013 n° 12-23379.

Le 21ème siècle n’a rien à envier au 19^ème et la captation d’héritage est toujours d’actualité.

L’abus de faiblesse n’a pas diminué, au contraire, avec les progrès de la médecine.

Nous nous sommes familiarisées avec la notion de conflit d’intérêts.

Quel plus beau conflit d’intérêts que celui d’un professionnel médical ou para-médical se faisant consentir un testament par son patient ?

Le code civil prévoit un certain nombre d’incapacités à recevoir à titre gratuit.

Il en est ainsi des médecins.

Mais ces interdictions sont limitatives et à défaut le principe redevient celui de l’article 902 du code civil à savoir que toute personne peut disposer et recevoir.

Aussi, la COUR DE CASSATION n’interdit pas à une aide ménagère de recevoir par testament

1^èRE CHAMBRE CIVILE COUR DE CASSATION 25.09.2013 n° 12-25160.

Même si cela est assez peu utilisé en pratique, tout héritier, propriétaire indivis, peut demander la désignation d’un mandataire successoral pour administrer provisoirement la succession.

Et un créancier ?

La réponse est affirmative : tout créancier d’une succession peut demander la désignation d’un administrateur provisoire de la succession.

En cas d’inertie des héritiers et de succession importante, cette action peut être efficace en dehors de l’action en partage toujours possible par la voie oblique.

En application de l’article 1380 du code de procédure civile, la demande est faite devant le Président du Tribunal de Grande Instance qui statue en la forme des référés.

1^ère CHAMBRE CIVILE COUR DE CASSATION – 04.12.2013 n° 12-10183.

L’acquéreur (non professionnel) d’un immeuble à usage d’habitation dispose d’un droit de rétractation qui court à compter du lendemain de la 1^ère présentation de la LR AR lui notifiant l’acte sous seing privé (article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation).

L’exercice de la faculté de rétractation par l’acquéreur entraîne l’anéantissement du contrat.

Et s’il y a plusieurs acquéreurs solidaires ?

L’exercice par un seul de son droit de rétractation fait « tomber » le contrat à l’égard de tous.

Très concrètement, si les acquéreurs sont deux époux, l’acte sous seing privé doit être notifié aux deux époux indépendamment.

Et la rétractation à l’initiative de l’un des époux bénéficie automatiquement à l’autre.

3^ème CHAMBRE CIVILE COUR DE CASSATION – 04.12.2013 n° 12-27293.

Une donation peut être révoquée par le donateur pour cause d’ingratitude du donataire.

Mais attention : en application de l’article 957 du code civil, la demande doit être faite dans le délai d’un an.

Ce délai est un délai préfix c’est-à-dire qu’il ne peut être interrompu ou prolongé.

Un an, pas plus, à partir du moment où le donateur a eu connaissance des faits reprochés.

1^ère CHAMBRE CIVILE COUR DE CASSATION – 18.12.2013 n° 12-26571.

L’époux qui sollicite une prestation compensatoire peut-il s’appuyer sur le fait que l’autre époux a un capital provenant de l’indemnisation d’un préjudice corporel ? Indemnité personnelle ? ou épargne forcée ?

Pour le code civil (article 272 alinéa 2), l’indemnité ne doit pas être prise en compte mais la COUR DE CASSATION rajoute la condition suivant laquelle le titulaire de l’indemnité doit établir qu’elle a bien compensé un handicap.

Concrètement, l’indemnité compensant la perte de revenus professionnels sera prise en compte pour l’appréciation de la prestation compensatoire mais ne sera pas prise en compte l’indemnité compensant la perte physiologique ou la souffrance.

La distinction est logique même si les deux types de préjudice se résolvent en argent.

(COUR DE CASSATION 18.12.2013 n° 12-26571).

Les Tribunaux n’aiment guère les clauses pénales.

Il est des exceptions.

La COUR DE CASSATION la maintient fermement dans l’hypothèse où un acquéreur n’a pas sollicité le prêt condition de l’achat ou à des conditions différentes.

3^ème CHAMBRE CIVILE COUR DE CASSATION 20.11.2013 n° 12-29021

Un PV de bornage accompagne traditionnellement les actes notariés.

Il porte délimitation des propriétés et est souvent assimilé à une preuve de propriété.

Mais pour la COUR DE CASSATION, l’accord des parties sur la délimitation des propriétés ne vaut pas à lui seul preuve de la propriété elle-même.

3^ème CHAMBRE CIVILE COUR DE CASSATION 23.05.2013 n° 12-13898.

Le législateur a voulu une prestation compensatoire en capital pour éviter un contentieux ultérieur mais a dû s’adapter aux réalités – tous les couples n’ont pas un patrimoine – et accepter un paiement en capital sous forme de versements échelonnés indexés sur une durée limitée (article 275 du code civil).

Lorsqu’il est impossible pour le créancier de subvenir à ses besoins en raison de son âge ou de son état de santé, il peut demander un paiement de la prestation compensatoire sous forme de rente viagère.

La COUR DE CASSATION n’ouvre la fenêtre qu’à moitié.

Seul le créancier peut faire le choix de la rente viagère. Le débiteur ne peut demander à payer ainsi.

COUR DE CASSATION 23.10.2013 n° 12-17492.

La COUR DE CASSATION utilise cette formule très claire pour définir la réparation à la charge de l’entreprise devant la réparation.

Cela veut dire que l’opportunité pour le maître d’ouvrage de tels ou tels travaux n’est pas prise en compte dans la condamnation de l’entrepreneur.

Celui-ci ne peut rien déduire des travaux dits nécessaires.

3^ème CHAMBRE CIVILE – COUR DE CASSATION – 20 novembre 2013 n° 12-29259

Cette question est assez débattue.

Si un désordre se produit portant atteinte à la destination ou à la solidité de l’immeuble dans un délai de 10 ans à compter de la réception expresse ou tacite, la garantie décennale va jouer.

Il peut aussi arriver qu’un défaut soit relevé dans le délai de 10 ans mais que sa conséquence ait vocation à être postérieure.

Cela devient une question de nuance et la jurisprudence a retenu l’application de la garantie décennale parce que le désordre était présent et ne pouvait qu’évoluer et se produire même après les 10 ans.

La COUR DE CASSATION a donné un « coup d’arrêt » en reprochant à une COUR d’APPEL d’avoir admis le jeu de la garantie décennale pour un risque d’effondrement mais sans avoir énoncé que la perte de l’ouvrage interviendrait dans le délai décennal.

Propriétaires, souhaitez que votre désordre se déclenche dans le strict délai décennal !

3^ème CHAMBRE CIVILE – COUR DE CASSATION – 23 octobre 2013 n° 12-24201.